الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال و الشروط المنصوص الشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشترى في حالة بيع العقار المتصل به ملكه في الأحوال والشروط المنصوص عليها قانونا.

وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهي إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره -لذلك لا تجوز لدائني الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولا شخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع-ولا تجوز فيها الإحالة.

ولما كانت الشفعة متصلة بشخص الشفيع فلا يجوز إحالتها إلى غيره.

-والتصرف الذي يجيز الشفعة هو البيع فقط بصريح نص القانون ولا تجوز في غيره من التصرفات والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة في بعض المبيع، إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض.

كما ورد بنص القانون في المادة 936 من القانون المدني 

– يثبت الحق في الشفعة  لكل من: -

 أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة ،  ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبي،              

  ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها،  د) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع الحكر ، و للمستحكر إذا بيعت الرقبة، هـ) للجار المالك في الأحوال الآتية :

1 – إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت في المدن أم في القرى.

2- إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .

- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين و تساوى قيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .

- فإذا توافر في الشفيع الشروط المنصوص عليه في المادة السابقة فإنه يستحق العين المبيعة إذا قام بالإجراءات التي سنوضحها في المواعيد المحددة لها. 

- ولكن يوجد بعض البيوع التي لا يجوز الأخذ بحق الشفعة فيها كما ورد بنص المادة 939تتمثل في الأتي :

أ- إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون.

ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أوبين الزوجين أوبين الأقارب للدرجة الرابعة أو بين الأصهار للدرجة الثانية.             

ج- إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة.

- لا يجوز للواقف أن يأخذ بحق الشفعة.

- ويجب على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري بموجب إنذار رسمي على يد محضر خلال خمسة عشر يوما من العلم بالتعاقد، ويجب توافر شروط في الإنذار حتي لا يشابه البطلان تتمثل في : بيان العقار محل الشفعة بيانا كافيا ، بيان الثمن و شروط البيع واسم المشتري والبائع.

- ويجب أن يكون الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة بالطرق الرسمية ولا كان باطلا، و يجب علية خلال ثلاثون يوما من هذا الإعلان أن يودع خزانة المحكمة الكائن بها العقار كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون الإيداع قبل رفع دعوي الشفعة  ولا سقط الحق قي الأخذ بالشفعة.

- ترفع دعوى الشفعة أمام المحكمة الكائن بدائرتها العقار في خلال ثلاثون يوما من الإعلان الرسمي بالرغبة في الشفعة ولا سقط الحق في الأخذ بالشفعة.

- يسقط الحق في الشفعة إذا تنازل الشفيع عن حق الشفعة ولو قبل البيع، إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع، في حالة مخالفة أي من شروط رفع دعوي الشفعة.

- ويترتب على الأخذ بحق الشفعة عدة أثار تتمثل في:

 1-  يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته .

2- لاحق للانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى في دفع الثمن إلا برضاء البائع  3- إذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع - الأصل حلول الشفيع محل المشترى .

 - الخلاصة التي تنتج من أخذ الشفيع العقار بالشفعة رضاء أو قضاء هي حلول الشفيع محل المشترى مع مراعاة قواعد التسجيل مع استثناء أن الشفيع لا يستفيد بالأجل الممنوح للمشترى إلا بموافقة البائع ، إذا تمت الشفعة رضاء أو قضاء حق للشفيع أن يستلم العقار من البائع أو من المشترى إن كان قد تسلمه من البائع و ذلك بعد سداد ما أُنفق من مصاريف الحفظ والصيانة .

  - ومن حق الشفيع إذا ما تم أخذ العقار بالشفعة كان للشفيع الحق في ثمار هذا العقار.

 - من آثار حلول الشفيع محل المشترى في جميع الحقوق والالتزامات انتقال التزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق نحو الشفيع، فيضمن البائع تعرضه الشخصي مادياً أو قانونياً ويلتزم بضمان الاستحقاق وضمان العيوب الخفية، ويرجع الشفيع بها على البائع وحده.

- يتقادم الحق في الأخذ بالشفعة بمرور خمسة عشر عاماً على البيع الإبتدائى الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة  لا يشترط قانوناً في البيع الذي تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ، وذلك بخلاف عقد الشفيع.